Налог при продаже квартиры

Обложение НДФЛ доходов граждан в России

В Российской Федерации любой доход гражданина подпадает под налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Продажа жилой недвижимости, такой как квартиры и дома, также регулируется данным налогом, так как она связана с получением дохода. Размер налога при продаже квартиры для резидентов России составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Имущественный налоговый вычет

При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты или доли в недвижимости, находившейся у собственника менее 5 лет (либо менее 3 лет), резиденты имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Например, если объект был продан за 1,5 миллиона рублей, налоговая база для расчета НДФЛ составит:

(1 500 000 — 1 000 000) * 13% = 65 000 руб.

Важно отметить, что данный вычет может быть использован только один раз в календарный год. Если в течение года продано несколько объектов недвижимости, налоговый вычет можно применить только к одному из них.

Следует учитывать, что гараж, машиноместо или недостроенный дом не подпадают под действие этого положения. В этих случаях имущественный вычет может составить только 250 000 рублей.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база также может быть снижена за счет затрат собственника на приобретение недвижимости или на покупку новой жилплощади в текущем налоговом периоде, заменяющей проданную. Формула расчета будет следующей: стоимость покупки минус стоимость продажи равняется сумме, облагаемой НДФЛ.

Кто освобождается от НДФЛ?

Полное освобождение от налога на доходы физических лиц при продаже жилого помещения получают лица, владеющие им более 5 лет, или 3 года, в зависимости от способа приобретения и времени оформления права собственности.

Закон применяется исключительно к физическим лицам и относится к недвижимости, которая не используется в доходной деятельности. Льготные категории граждан в этом законе не предусмотрены.

До 2016 года освобождение от НДФЛ предоставлялось собственникам, владевшим жильем более 3 лет с момента регистрации права собственности. Данное правило остается в силе для объектов недвижимости, оформленных до 1 января 2016 года.

С 2016 года этот срок был увеличен до 5 лет. Таким образом, налог на доходы физических лиц должен уплачиваться, если право собственности зарегистрировано менее 5 лет.

Исключения из правил

Правило о 3 годах для продажи без уплаты НДФЛ касается:

Жилых помещений, полученных по наследству.
Недвижимости, подаренной близкими родственниками.
Жилья, приобретенного в ходе приватизации.
Имущества, полученного по договору ренты.

Кадастровая стоимость в расчетах

С 2016 года в качестве налогооблагаемой базы принимается либо сумма, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Эта мера направлена на предотвращение ухода от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости.

Таким образом, необходимо сравнить цену, указанную в договоре, и кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. НДФЛ рассчитывается по большей из этих сумм.

Определение срока владения для освобождения от налога

Дата возникновения права собственности указывается в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. В некоторых случаях могут возникнуть затруднения, например:

При наследовании срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя.
Право собственности на кооперативную квартиру устанавливается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта передачи.
До 1998 года регистрация недвижимости осуществлялась БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно найти в правоустанавливающем документе или запросить выписку из ЕГРН.

Примеры расчетов

Стандартные случаи

1. Жилплощадь была приобретена в апреле 2014 года и продана в мае 2017 года. Срок владения составил более 3 лет (объект оформлен до 2016 года), следовательно, подоходный налог с продажи уплатить нужно.

2. Собственник получил квартиру в наследство в 2016 году и решил продать её в 2018. Оценочная стоимость при наследовании составила 2,3 млн. руб., кадастровая — 2,4 млн. руб. Объект продается за 2,1 млн. руб. Поскольку срок владения менее 5 лет, собственник обязан уплатить НДФЛ. Сравнение кадастровой стоимости с ценой объекта в договоре:

(2 100 000 — 1 000 000) * 13% = 143 000 руб.

Расчет с учетом кадастровой стоимости

1. Квартира, приобретенная в 2016 году за 4,6 млн. руб., была продана через полгода за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 6,8 млн. руб. Применяя коэффициент 0,7, получаем 4,76 млн. руб., что меньше цены в договоре. Следует рассчитывать НДФЛ по фиксированной цене.

(6 300 000 — 4 600 000) * 13% = 221 000 руб.

С учетом расходов на приобретение

1. Квартиру купили в 2015 году за 3,5 млн. рублей, продали за 4,2 млн. рублей. Можно рассчитать НДФЛ двумя способами, использовав налоговый вычет или учитывая стоимость покупки. Выгоднее второй вариант.

(4 200 000 — 3 500 000) * 13% = 91 000 руб.

Когда подавать декларацию и платить налог

При продаже жилой недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет (или 3 года), декларацию подавать не нужно. Если налогооблагаемая база с учетом вычета подразумевает нулевой налог, декларацию подать все равно необходимо.

Декларацию нужно подать в ИФНС до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости. Рассчитанную сумму НДФЛ нужно перечислить до 15 июля.

Документы, прилагаемые к декларации

Выписка из ЕГРН на проданную жилплощадь, подтверждающая переход права собственности.
Копия договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Копии платежных документов, подтверждающих оплату по договору.
Документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости.
Если продается подаренная или унаследованная недвижимость — договор дарения или свидетельство о праве на наследство.
Кадастровый паспорт.
Копия паспорта налогоплательщика.
Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
Полный перечень всех подаваемых документов.

Причисления за неуплату налога

Если декларация не подана в срок или налог не уплачен вовремя, налогоплательщика ждут штрафы:

Штраф 1000 рублей за неподачу декларации, даже если налог нулевой.
Штрафы до 30% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Пени за каждый день просрочки, начиная с 16 июля.
Уголовная ответственность при налоговой задолженности свыше 600 миллионов рублей.

Чтобы рассчитать сумму налога от продажи квартиры, можно воспользоваться специальным калькулятором. В сложных ситуациях можно обратиться к профессиональным налоговым консультантам.

Поправки 2019 года

Согласно поручению Президента, до 31 мая 2019 года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности более 3 лет и являющейся единственным жильем владельца.

Пр-277, п. 1а-3: «Сокращение с 5 до 3 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход от продажи освобождается от налогообложения, если объект недвижимости является единственным жилым помещением собственника.»

Сообщение о налоге на продажу квартиры первоначально было опубликовано на сайте МаклерИнфо.