Наконец-то покупатель определился с выбором недвижимости и готов её приобрести, а продавца устраивают предложенные условия сделки. Когда стороны пришли к согласию по стоимости квартиры, возникает необходимость закрепить все договорённости на бумаге в виде соглашения или предварительного договора купли-продажи. В процессе подписания таких документов, для обеспечения обязательств и подтверждения серьёзности намерений, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму. Это может быть как аванс, так и задаток. Хотя часто эти термины путают, между авансом и задатком имеются важные различия. В чем же их суть? Что лучше выбрать?
Особенности задатка
Задаток — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт предстоящей оплаты квартиры, служащая гарантией выполнения сделки и соблюдения предварительных договорённостей. Если сделка будет завершена в установленный срок, эта сумма будет учтена при расчёте стоимости недвижимости. Задаток обеспечивает сторонам выполнение их обязательств по сделке.
Определение задатка содержится в статьях 380-381 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ним, если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если же сделка не будет завершена по вине продавца, он должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Договор или соглашение о задатке должны быть оформлены в письменной форме. Подписание соглашения о задатке подразумевает, что квартира снимается с продажи для третьих лиц. То есть собственник обязан либо обозначить в своих объявлениях, что за квартиру принят задаток (до определённой даты), либо полностью убрать объект из продажи. Если продавец решит продать квартиру третьему лицу после принятия задатка, ему придётся поднять цену, как минимум, на сумму задатка, чтобы вернуть деньги покупателю.
В случае, если покупатель передумает и решит купить более выгодный вариант, его выгода должна значительно превышать потери от задатка.
Чем больше сумма задатка, тем выше ответственность сторон, и вероятность отказа от сделки снижается.
Тем не менее, если покупатель откажется от сделки, у продавца уже есть деньги (которые он может не вернуть). При срыве сделки по вине продавца покупателю нужно будет взыскать двойной задаток, что может потребовать судебной разбирательства. Несмотря на отсутствие законодательно установленной суммы задатка, рекомендуется избегать слишком крупных сумм, которые, как правило, варьируются от 30 до 300 тысяч рублей в зависимости от региона и стоимости недвижимости.
Особенности аванса
Аванс, как и задаток, представляет собой денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в счёт будущей оплаты за квартиру, служащую доказательством серьёзности намерений. Однако, аванс не предоставляет никаких гарантий завершения сделки. Если сделка не состоится в установленные сроки, продавец обязан полностью вернуть аванс покупателю. В противном случае покупатель имеет право обращаться в суд.
Порядок внесения аванса не регламентируется законодательством, но, как и в случае с задатком, передача аванса сопровождается подписанием предварительного договора купли-продажи или соответствующего соглашения. Получив аванс, собственник обычно продолжает показывать свою квартиру, не имея уверенности в проведении сделки, что может привести к упущению других потенциальных покупателей. Но зачастую стороны договариваются о праве преимущественной покупки квартиры тем, кто внес аванс.
Как оформить аванс или задаток
Договор или соглашение о задатке или авансе должно быть составлено в письменной форме. В соответствии с законодательством документ должен включать следующие пункты:
- Полные паспортные данные как продавца, так и покупателя.
- Полные данные квартиры (адрес, информация о праве собственности продавца).
- Согласованная стоимость квартиры.
- Чёткое указание, что передаваемая сумма является задатком или авансом.
- Условия и сроки проведения сделки.
- Обязанность продавца сняться с регистрационного учёта на квартиру.
- Другие достигнутые соглашения между сторонами (например, какая мебель остаётся в квартире после продажи).
При заключении предварительного договора или соглашения, содержащего задаток или аванс, покупатель должен удостовериться в следующем:
- Проверить документы продавца (паспорт и дополнительные документы).
- Обратить внимание на страницы паспорта о регистрации и расторжении бракаи прописке.
- Проверить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (заказать в МФЦ выписку из ЕГРН).
- При общей долевой собственности, участие всех собственников обязательно.
• Задатки могут получать только владельцы недвижимости или уполномоченные лица с нотариальной доверенностью.
• Авансы иногда получают агентства недвижимости на основании агентского договора.
Соглашение о задатке или авансе обычно заключается в простой письменной форме и не требует регистрации, однако такой документ имеет юридическую силу. По согласованию сторон возможно нотариальное оформление, но это потребует дополнительных затрат.
Соглашение о задатке или авансе теряет силу после завершения сделки и регистрации перехода права собственности.
Что лучше: аванс или задаток
Сделка может не состояться по различным причинам, которые могут не зависеть ни от продавца, ни от покупателя. Однако, другая сторона будет настаивать на исполнении обязательств.
Задаток является более надёжным способом гарантии заключения сделки купли-продажи. В случае, если сделка не состоится по вине одной из сторон, другая сторона может компенсировать свои убытки. Если по какой-то причине продавец или покупатель не может взять на себя полную ответственность за возможный срыв сделки, они могут использовать аванс. Аванс не предоставляет личных гарантий, а служит просто предоплатой.
Аванс может быть актуален при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита. После подписания предварительного договора купли-продажи необходимо одобрение банка по объекту недвижимости, так как квартира будет находиться в залоге. Если банк откажет в кредитовании, сделка не состоится из-за обстоятельств, не зависящих от покупателя.
Задаток будет предпочтителен для покупателя, который сильно заинтересован в приобретении определённой квартиры, альтернативы которой сложно найти. В таких случаях важно «закрепить» квартиру за собой, чтобы в случае чего получить компенсацию.
Продавец, в свою очередь, заинтересован в задатке, который гарантирует продажу квартиры в установленный срок и по согласованной цене. Это позволяет избежать ситуации, когда покупатель найдёт более выгодный вариант и откажется от сделки.
Несмотря на различия между авансом и задатком, оба инструмента могут быть полезны в конкретной ситуации. Важно перед передачей денег составить соглашение или договор, в котором будут изложены все достижения сторон.
Перед подписанием договора продавцу следует внимательно проверить документы и убедиться в правомочности предстоящей сделки. Правильно оформленный предварительный договор или соглашение помогут избежать спорных ситуаций.
Сообщение Задаток или аванс? В чём разница? появились сначала на МаклерИнфо.