Перед тем как начать процесс продажи квартиры, владельцу необходимо определить свои цели. Это напрямую влияет на условия сделки, так как важно учитывать интересы как стороны-продавца, так и покупателя.
Например, среди условий продавца может быть обязательство одновременно с продажей осуществить покупку альтернативного жилья (квартиры большей площади, в другом районе и т.д.). Такое требование может значительно усложнить сделку, особенно если речь идёт о продажах с использованием ипотечных средств, материнского капитала и других форм рассрочки. Полная оплата через ипотечный кредит, как правило, проводится только после регистрации прав собственности покупателя и обременений в пользу банка. При использовании материнского капитала окончательный расчет может занять от 40 до 60 дней. Без полной оплаты за продаваемую квартиру, продавец не сможет немедленно приобрести новое жильё.
Согласие всех собственников
В случае долевой собственности важно получить согласие всех совладельцев на продажу. Перед началом процесса следует заручиться поддержкой всех, кто владеет частями этой жилплощади. Их участие обязательно, либо их интересы могут быть представлены по нотариальной доверенности.
Возможность продажи
Также необходимо выяснить, нет ли объективных препятствий к продаже недвижимости. На право продажи могут наложить различные ограничения и обременения. Например, если на квартиру наложен арест в результате судебного разбирательства или она арестована для обеспечения долгов, ее продажа не будет возможна. Обременениями также могут быть ипотека, залог, рента и прочие обязательства.
Если квартира обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна исключительно с его разрешения. Важно отметить, что с момента введения закона об ипотеке, Российскими банками накоплен значительный опыт проведения подобных сделок.
Продавец может и не осознавать наличие обременений, поэтому рекомендуется заказать выписку из ЕГРН. Все обременения регистрируются в реестре, при этом и покупатель вправе запросить такую выписку.
Юридические недостатки
Для успешной продажи важно оценить собственное имущество с разных сторон. Необходимо рассмотреть все его плюсы и минусы. К примеру, качественный ремонт и панорамный вид могут быть значительными преимуществами, тогда как угловая квартира без балкона на первом этаже — недостатком.
Юридические недостатки могут быть неочевидны для неопытного продавца, но для покупателя они могут стать огромной угрозой. Эти факторы способны серьезно повлиять на цену и сроки продажи.
- Несогласованные перепланировки, особенно те, которые нельзя будет узаконить, могут вызвать проблемы для покупателя. Если квартира будет продаваться в ипотеку, банк обязательно запросит документ о рыночной оценке, включая фотографии, и технический паспорт помещения.
- Недвижимость, находящаяся в собственности очень короткий срок, может быть рискованной покупкой для покупателя.
К примеру, если собственник только что стал наследником и решает продать квартиру, через год могут появиться другие наследники, которые не были осведомлены о наследстве и попытаются оспорить сделку.
Либо, бабушка подарила квартиру внуку, и внук решает её продать. В этот момент бабушка может заявить, что не понимала, что делает, и потребовать расторжения сделки.
- При продаже квартиры, приобретённой на средства материнского капитала, необходимо соблюдать права детей. В противном случае сделка может стать причиной уголовной ответственности.
- Существуют также скрытые собственники и лица, которые могут предъявить требования на жильё после смены собственника:
- Граждане, которые отказались от приватизации квартиры, но были там зарегистрированы, сохраняют право проживания, если находятся на срочной службе или в местах лишения свободы.
- Пропавшие без вести лица также могут проявить права на проданную жилплощадь.
- Если имущество приобретено в браке, только на одного из супругов, то после развода оба супруга могут претендовать на имущество.
- Недееспособные граждане и несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, также могут отпугнуть потенциальных покупателей.
Вам желательно документально подтвердить, что права на объект недвижимости не могут быть оспорены. Однако, это может быть сложным процессом.
Арендаторы в продаваемой квартире
Сдавать квартиру одновременно с её продажей — не лучшая идея. Долгосрочная аренда, превышающая 12 месяцев, должна быть зарегистрирована в Росреестр, что становится обременением. Продавать квартиру в таком случае можно, но новый владелец не сможет выселить арендаторов до завершения срока договора.
На практике, как правило, собственники заключают краткосрочные договора и в таких случаях долгосрочные обременения не возникают.
Тем не менее, новому владельцу иногда приходится разрешать споры с арендаторами, которые остались после предыдущего владельца, что может привести к конфликтам вплоть до применения полиции.
Если вы намерены продать свою квартиру, лучше заранее прекратить договор с арендаторами.
Идеальная квартира
Юридически идеальная квартира с точки зрения покупателя — это собственность, находящаяся в владении продавца не менее трёх лет, временно без обязательств, а сам продавец — дееспособный взрослый человек. Все документы должны быть в порядке, и в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов.
Необходимый минимум документов
- Свидетельство о праве собственности (для объектов, зарегистрированных до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (после этой даты).
- Документ, ставший основанием для приобретения недвижимости: договор купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельство о праве на наследство.
- Общегражданский паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
- Документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире и существуют ли задолженности по коммунальным платежам.
Помните, что такие справки имеют ограниченное время действия, поэтому их лучше собирать после появления потенциального покупателя.
Дополнительно могут потребоваться
- Нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке.
- Технический паспорт БТИ для ипотечных сделок.
- Согласие органов опеки, если в продаже участвуют дети.
- При сделках с привлечением кредитов, банк может потребовать медицинские справки для пожилых продавцов.
Подготовка к продаже
Необходимо заранее продумать стратегию продажи. Элитная квартира в престижном районе и стандартная хрущёвка должны позиционироваться по-разному.
Если квартира требует ремонта, лучше удалить из неё старые вещи. Чистое и просторное помещение будет гораздо более привлекательным для потенциального покупателя.
Важно точно установить рынок — продавец должен оценить свою недвижимость на уровне конкурентов.
Реклама
Чтобы сообщить людям о продаже квартиры, необходимо разместить рекламное объявление. В отличие от прошлого, когда объявления печатались в газетах, сейчас актуальны интернет площадки. Достаточно убрать объявление на площадках типа Авито, ЦИАН или Яндекс-недвижимость.
Объявление должно быть грамотно составлено, без ошибок и излишнего количества восклицательных знаков.
Информация должна быть точной и правдивой. Также важно указать состояние квартиры и возможности по ипотеке — сейчас большинство сделок осуществляется с её привлечением.
К объявлению лучше приложить несколько качественных фотографий, что повысит интерес к квартире.
Необходимо провести уборку перед фотосессией, чтобы квартира выглядела как можно более привлекательно.
Отвечаем на звонки
Готовьтесь к тому, что первыми позвонят представителями агентств недвижимости. Они следят за новыми объявлениями и могут предложить свои услуги.
Организация показов квартиры
Безопасность при организации показа квартиры имеет первостепенное значение. Не рекомендуется встречать потенциальных покупателей в одиночестве.
Будьте осторожны, так как не редкость случаи краж во время осмотров. Дорогие вещи лучше убрать.
Процесс продажи
Если на вашу квартиру нашёлся покупатель, то необходимо выполнить установленный алгоритм заключения сделки.
Предварительный договор
Чтобы зафиксировать договорённости с покупателем, составляется предварительный договор, в котором могут быть обозначены условия сделки.
Задаток — это финансовое обеспечение сделки, сумма, которую удерживает продавец, если покупатель передумает. Аванс – это просто предоплата, которую необходимо вернуть, если сделка не состоится.
Составление договора
Для долевой собственности требуется нотариальный договор, тогда как для недолевой — достаточно простой письменной формы. В документе должны быть прописаны все основные условия и обязанности сторон.
Передача денег
Сегодня существуют цивилизованные способы расчета, такие как банковская ячейка или аккредитив. Однако, если продавец одновременно покупает новое жильё, эти схемы не всегда подходят.
По факту получения денег подписывается расписка. При частичной оплате также ведётся документация.
Подписание договора купли-продажи
Нотариальный договор подписывается при нотариусе, а простой — в МФЦ после оплаты.
Регистрация
Переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация обычно занимает от 3 до 10 дней.
Передача квартиры
В договоре должны быть определены сроки передачи объекта, а акт приема-передачи может служить подтверждением этой передачи.
Сделка считается завершенной лишь после подписания акта приема-передачи.
Выводы
Процесс продажи квартиры может показаться сложным, но следуя пошаговой инструкции, это вполне возможно сделать самостоятельно. В любых нестандартных ситуациях можно всегда обратиться за профессиональной помощью к риэлторам или юристам.
Сообщение о продаже квартиры: инструкция для продавца изначально появилась на сайте МаклерИнфо.