Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке?

Ипотечное кредитование открыло возможность для сотен тысяч российских семей решить свои проблемы с жильем. Банки предлагают множество ипотечных программ, и, если кредитор предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения, важно знать о различных типах платежей и их особенностях.

Подписывая кредитный договор, заёмщик обязуется вернуть сумму кредита (тело кредита) и уплачивать проценты на протяжении всего срока кредитования. Общая сумма займа формируется из этих выплат. Оценив свои финансовые возможности, заёмщик в содружестве с кредитной организацией и выбирает срок кредита, в то время как банк устанавливает процентную ставку, которая обычно колеблется от 6 до 12% годовых.

На основании этого производится расчёт ежемесячного платежа, который включает частичную оплату основного долга и проценты на оставшуюся задолженность.

Типы платежей

В зависимости от соотношения процентов и суммы частичного погашения основного долга, существуют два основных типа ежемесячных платежей: дифференцированные и аннуитетные. Если кредитная организация даёт возможность заёмщику выбрать способ погашения, необходимо знать, как рассчитываются платежи и какие имеются плюсы и минусы каждой схемы.

Дифференцированный платеж

Данная схема предполагает, что размер ежемесячного платежа постепенно снижается к концу срока кредитования.

При дифференцированном способе погашения, ежемесячный платеж включает равные доли основного долга, распределенные по месяцам, плюс проценты, начисляемые на оставшуюся задолженность. В силу этого размер долга уменьшается в течение всего срока кредитования, что приводит к снижению ежемесячных выплат. Следовательно, первые платежи будут значительно больше, чем последние.

График

Наиболее наглядно принцип дифференцированного способа погашения можно представить с помощью графика.

Формула расчета

Для определения части ежемесячного платежа, направляемой на погашение основного долга, нужно разделить размер кредита на срок его выплаты в месяцах.

Где B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер кредита, N – срок кредита в месяцах.

Задолженность на текущий месяц рассчитывается как часть ежемесячного платежа, направленная на погашение долга, умноженная на количество уже погашенных месяцев, минус основная сумма долга.

Формула для расчета начисленных на остаток долга процентов такова: остаток долга умножается на месячную процентную ставку (годовую ставим в 12 раз меньше).

где p – начисленные проценты в месяц, Sn – остаток задолженности по основному долгу, P – годовая процентная ставка.

Ежемесячный платёж может быть рассчитан по следующей формуле:

• Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
• p — начисленные проценты в месяце
• Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
• P — годовая процентная ставка
• B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
• S – первоначальный размер кредита
• N – срок кредита в месяцах
• n – количество прошедших месяцев

Таблица

Рассмотрим пример расчета платежей по кредиту в 500 тысяч рублей на один год под 14% годовых:

Преимущества

• Размер платежа уменьшается каждый месяц, что снижает кредитную нагрузку.
• Значительная экономия на процентной части за использование кредита.

Недостатки

• Первоначальные крупные платежи могут оказаться серьезной нагрузкой на бюджет заёмщика.
• Банки выдвигают более строгие требования к заемщикам для дифференцированного метода погашения.

Аннуитетный платеж

Аннуитетный способ погашения подразумевает, что сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной на протяжении всего кредитного срока.

Фиксированный размер платежа достигается за счёт увеличения части, идущей на погашение кредита, и уменьшения той, что покрывает проценты. В начале заёмщик в основном оплачивает проценты, а к середине срока начнет погашать основную часть кредита, что медленно сокращает основной долг и увеличивает сумму, идущую на погашение долга. Это может привести к значительной переплате.

График

Посмотреть принцип формирования аннуитетного платежа можно, взглянув на приведенный ниже график.

Формула расчета

• An — аннуитетный ежемесячный платёж
• S — первоначальный размер кредита
• P — процентная ставка
• N — срок кредита в месяцах

Эта формула применяется во всех кредитных учреждениях и используется в большинстве кредитных калькуляторов.

Таблица

Пример расчёта ежемесячных аннуитетных платежей по кредиту в 500 тыс. рублей на один год под 14% годовых:

Преимущества

• Фиксированная сумма платежа на протяжении всего периода кредитования позволяет более точно планировать бюджет.
• Банки часто более лояльны к заёмщикам, выбирающим аннуитетный метод погашения кредита.

Недостатки

• Значительное увеличение переплат по процентам за пользование кредитом.
• При рефинансировании кредиты могут привести к большим убыткам, чем к выгоде.

Сравнение платежей

Дифференцированный способ погашения может подойти тем, кто уверен в своих финансовых возможностях. Не все смогут справиться с большими ежемесячными платежами на старте. Это наиболее выгодный вариант, если заёмщик намерен и способен погасить ипотеку в короткие сроки. Если же в банке доступен выбор между дифференцированной и аннуитетной схемой, то выгода будет очевидна — меньшие процентные выплаты и более быстрое погашение долга.

Тем не менее, не все заёмщики могут позволить себе большие выплаты в начале дифференцированной схемы. Чтобы более комфортно погашать кредит, возможно, стоит рассмотреть меньшую сумму кредита или выбрать аннуитетный вариант.

В большинстве случаев ипотечное кредитование связано с тем, что банки активно предлагают аннуитетный метод погашения. Поскольку это длительные кредиты с высоким риском, банки стремятся быстрее получить прибыль в начале. Однако аннуитетная схема также имеет свои плюсы: более лояльное отношение к заёмщикам и фиксированные платежи, которые помогают планировать бюджет. Учитывая инфляцию, с каждым годом сумма платежа станет менее обременительной для кошелька заёмщика.

Является очевидным, что при дифференцированном способе переплата процентов значительно ниже, чем при аннуитетном, и чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее разница.

Заключение

Каждый заёмщик стремится сэкономить на выплатах процентов по ипотечному кредиту. Однако единственным действительно эффективным способом сэкономить остается досрочное погашение. В этом случае разница между дифференцированными и аннуитетными платежами становится незначительной: в любом случае, досрочное погашение приведёт к значительно меньшей переплате процентов банку.

Сообщение Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке? появились сначала на МаклерИнфо.